地产成本审计

针对房地产业务流程的复杂性、跨地域性等特点，使得企业在管理的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。这就需要内部审计对企业内部控制进行查缺补漏，对企业主要业务流程的合规性、合理性、风险性、可控性进行审计。内审将不再局限于监督作用，而是逐渐形成系统的解决方法体系，从低级到高级、由个别到群体的披露管理工作中存在的问题。通过问题的解决方案进而优化内控管理，提升企业社会价值、资产价值。内部审计要在这关键过程中重塑自我，承担使命，建立起保护企业的后防线。以下就成本咨询领域进行大概的简述：

一、概述
明确审计方向、制定对应计划、对应个人任务。
根据启动会成本审计方向，沟通了解本次审计意图，立即行动制定本次审计计划。如审计周期为2周，成本咨询领域第一周需要核查出所有问题，第二周前2天排除落实完所有问题，并对个别大的问题再次进行摸底核查，大概步骤简述如下表：

提取目录：了解本次审计的方向后，需要成本协助导出本次复审年度复审科目的台账。
初步审查筛选提交：由于时间有限，核查人员有限，我们需要筛选出风险较大的科目进行审查；
【结算】：
1、从结算偏差率上筛选；
2、从不同工程合同上筛选，通常的六大类施工合同：总承包工程、土石方工程、桩基支护工程、外墙保温涂料工程、精装修工程、幕墙等；
【进度】前期进度我们现场无法核查，所以审查把控重点：
1、筛选需要看的合同：总承包工程、外墙保温涂料工程、精装修工程等；
2、筛选出本次审查就近这个月报送的进度（便于与现场实际进度对比）；
3、由于年底各单位继续资金回笼，此处重点审查年底付款，对于大风险的调出其前后2次进行对比。
公司成本资料准备：目录提交城市公司对接成本后其着力安排资料收集，第一天下午需要陆续送往，全部资料收集送达时间不得超过第2天下班。
根据目录制定审核计划：根据人员以及本次审查量制定出初步的审查计划（第一天30% 第二天60% 第三天40%，当天要对核查的问题，内部沟通讨论并进行再次核查（记录、拍照方便查找））。
问题审查：根据提供的资料，进行审核，做好审核问题记录。记录落实到个人由谁下发、下发时间、下发内容、咨询谁审核，成本谁批复，审计所闻清晰记录并对原始资料拍照方便查找。
进度审核时，当月进度及时记录现场核查，年底进度产值特别大的重点管制，追溯其前一次申请与下一次申请，推算出每月完成量，是否符合逻辑等。
现场走场：对于记录的问题提前按照项目列好，每天晚上开总结会及时与工程端口人员沟通了解他们下一步去的项目可与其同往或委托其协助查看，提高效率。
约谈：按照项目排好对应约谈施工方、咨询方、监理方、工程方、成本方。（工程监理可视具体问题电话了解情况）。所有问题回答方，审核其真实性，矛盾一致性，如实记录。对于了解的情况双方矛盾的可视情况再次沟通约谈。
梳理报告：前期审查结果分3种。
1、无问题销项；
2、各方达成一致，确实有误，记录；
3、人员离职造成的解释不清或本身解释不清楚如实记录审计疑问，各方回复，审计意见；
报告需要阐述清楚事由、涉及人物、审计疑问，各方回复，审计最终意见及对应费用。以便于最终端口合并以及最终部门约谈，问题反馈。

二、成本咨询审计发现问题归类
2.1 结算问题
问题一：费用本身计算错误：
1）报送少于审核金额；
2）工程量计算错误；
问题二：结算资料不规范：
1）竣工图纸监理方，工程方盖章签字不全；
2）部分施工类结算无竣工图、合同外价格无认价单；
3）结算资料非原件（收方资料复印件结算内容涂抹，不规范；工程师批复意见不计入材料费，把“不”涂抹，以复印件结算。）
4）签证单建设单位未填写意见、签字盖章不全、禁止使用“情况属实”等模糊词语；
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问题三：计算费用无依据：
个别事实经沟通属实，费用口头通知计入，后期资料未完善；
问题四：负费用未扣除：
1）水电费未扣除，工程过程罚款未扣除；
2）各项目之间交叉扣款未扣除；
问题五：超报扣款未按照合同执行：
1）签证变更超报扣款未按照一单一扣；
2）结算超报扣款未扣除，未有响应决策依据；
问题六：工期延长未向施工单位进行索赔扣款；
问题七：乙方索赔费用计算支付不合理：
1）赶工费类，可通过竣工验收日期、进度的工程形象进度核查出是否节约工期了；
2）偏离事实类：项目停工，吊篮停放一年，一栋楼2个单元，挂10个吊篮（无任何影像资料）；
3）交叉索赔费用不对等：索赔49万元，但是扣除另外一家单位30万元，未有任何资料显示19万需要甲方来承担（经沟通成本工程为造成49万索赔一部分是由于甲方要求赶工，但是未见赶工证明）；
问题八：材料调差问题：
1）材料市场价降低的情况下未按照合同约定进行调差；
2）调差项错误，合同仅约定钢筋混凝土调差，结算时对砌体也进行了调差；
3）项目结算主材调差方式与合同条款约定不符，主材基价选定时点未按照合同约定执行，涉及结算价差；
4）可调材料投标价远高于合同基准价，造成调差浮动大（甲乙双方均存在利弊风险，涨价对总包有利，降价对甲方有利）；
问题九：甲供材问题：
1）甲供材超领未进行扣款，或者扣款未按照合同约定进行扣除（合同约定超领不仅扣材料费还多扣20%作为管理费）；
2）甲供材节约合同约定给与奖励，但是需要分情况而定：对于安装工程按件计量甲供材料应考虑扣除此部分节约甲供材料的安装费，对于土建及安装工程节约部分甲供材料应考虑是否存在项目质量问题，涉及罚款等费用。

2.2 进度款类
问题一：进度款申报进度较现场进度存在超前审核，项目监理、工程师、咨询、成本等审核把关不严；
问题二：超合同节点支付；如合同约定进度款支付至项目总价70%，结算付至95%，但是过程进度款已经付到83%。

2.3 走场发现类
问题一：各项目存在的报废、拆改物资去向不明，对拆卸下的物资公司是否有统一管理。此类问题从指令结算中均可发现。
如1）现场临时搭设电缆，待供电后拆除，记取了搭设费、拆除费、材料费。但是材料去向沟通移交甲方，现场核查丢失；
2）土方进出场政府需要场地铺设钢板，125块甲方支付；结算后钢板费用未扣回，移交甲方。经沟通现场工程师其他地块项目用了，未见任何资料依据。

问题二：偷工减料较为严重、未按照施工图纸施工，个别工序直接未做；走场时除过已经隐蔽的，很多能根据项目不同阶段发现问题。
如1）走场发现坡顶及坡底截水沟未设、未设置钢筋网片、局部未做支护、未按图设置土钉、喷浆厚度不足、泄水孔间距过大等。涉及项目：2个项目，损失金额200万元。
2）水电井抹灰未做、窗台石加厚边厚度不足、户内门洞位置砼砌块漏设、外墙岩棉保温得托架漏设及阳角处未设置加强网格布、干挂石材挂件漏设、止水钢板搭接长度不足或未进行满焊等。涉及项目：6个项目，损失金额约35万元。

问题三：现场进度超前审核，虚假报审进度，造成成本提前预支。此问题直观的就是最近一批进度款审报，与现场的对比。
如核查某项目书面资料，进度等均合理，无类似与年底那种报送不合理现象。但是经走场发现形象进度虚假，延伸到是否每月都虚假；如某项目10月23日，现场进度为11#楼30mm岩棉板10%，产值为15万元。11月20日，再次申报完成进度为11#楼30mm岩棉板90%，13#楼40mm岩棉板50%，7#楼40mm岩棉板30%，产值为413万元；经现场核查采光井位置30厚岩棉均没有施工，则11号楼涉及费用100多万。

2.4 审计提示类
提示一：图纸下发前各专业交圈审图，避免图纸不一致造成后一起拆改；签证中明确返工原因由总包图纸与自来水图纸不一致所引起的费用；签证中注明总包图纸与电梯图纸不一致，总包洞口较小需要开槽满足电梯显示屏安装；
提示二：所有项目签证经办人以及工程量现场确认单均无日期；
提示三：合同外成本计入应该单独提报；经发现项目工程师**向某施工单位下发工程指令-060号，内容为涉及红线外2599.38平米空地施工麦冬以及平整场地，涉及费用6.1万元，未注明具体原因。成本**解释项目1、2、3号地块间红线外道路、绿化由项目代建。目前暂未移交，仍由地产和物业进行维护，所以此费用由地产承担。此次发生的费用6.1万元是项目周边原代建范围之外的景观维护工作内容，不属于原合同范围，合同外成本发生建议单独申报管控。

2.5 审计延伸发现
案例一：结算审计发现签约合同金额较小与结算相差较大导致措施费前期单平米费用报告过高；某边坡治理项目工程预算阶段签约面积1435平米，合同措施费115元/平米；结算3700平米，措施费按照原合同支付；核查图纸条件不变；经了解市场和与施工单位约谈，支护措施费在5000平米以下成本报价约20-40元，按照40测算成本价差约27万元。成本反馈对于定标清单工作量较少的价格前期没有进行平衡调整。

案例二：结算审计发现合同外认价未与市场及其他项目合同价格对标，造成成本损失；沟槽土方开挖为合同外价格认价，认价为280元/立方，涉及工程量1241.19立方。经对比同期合同及市场价格沟槽土方开挖在25-35元区间，核算总价差约304091元。成本解释参照类似合同价格，未与市场对标。

案例三：进度款审计发现两家战略，项目合同签署A单位有预付款，B单位无预付款；引申1、B单位价格低于A单位；2、A单位城市公司确多于B单位；3、A单位某一合同施工老集采价格（老集采价格高于新集采价格），还给材料调差补贴70元/立方；反馈采购，采购进行后续约谈。

案例四：进度款审核发现工程用料发生变化并付款；某总价包干项目，合同签木模板工程量为28000平方米，铝模板为240000平方米。某月进度木模板工程量为67684.95平方米，超出原包干合同工程量39684.95平方米。按照合同价格53元/平方米，超出包干合同产值210.33万元。
成本沟通使用木模是因为现场当时工人换了好几批，工人对铝模也不熟悉，为了赶进度所以安排用木模。但是此部分并没有下发指令，就计入进度款中，此部分涉及费用为：210.33万元；
木模板施工混凝土外墙会产生额外的抹灰费用，此界面如何判定，因变更导致的模板体系变化在总价包干中未明确如何处理。原方案使用铝模板可以减少后期抹灰费用，此部分因抢工用木模施工，后期可能会增加墙面抹灰费用，按照每平米22.42元预估，此部预估会增加成本110.2万元。
引申为：1、指令滞后；2、指令未下发结算，提前支付费用；3、成本增加。

三、总结
做成本审计，我们需要首先抱着怀疑的态度去看待事务，进行反向思维，才能发现更多的问题，透过事件的本身去发现其延伸的其它问题。如何做好还需要我们通过长时间的工作日常积累，结合自身做项目时遇到的问题，去判断问题解释的合理性，给出正确的判断。