建筑企业从村里租地涉及哪些税种

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所属分类:纳税实务

建筑施工企业尤其是铁路、公路、水利、电力工程等企业,在施工过程中经常会遇到租用当地村民、村委会或相应企业土地的情况,何博士建议在签订租地合同之前,要考虑好以下三个问题。

问题一:租的是谁的地?

这个问题是首要问题,涉及到税前扣除凭证和税款承担金额。

(1)根据财税〔2016〕47号的规定,纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。也就是说,增值税的征收率是5%,税率是9%。

出租方是小规模纳税人的,征收率一定是5%,这个5%是不能减征1%的,出租方如果是一般纳税人,且土地使用权的取得时间在2016年5月1日之后的,适用9%的税率。

出租方如果为已办理临时税务登记的小规模纳税人,且年租金不超过120万元的,可以适用免征增值税的政策,但是,免税不得开具专票。

(2)出租方如果为个人,还涉及到财产租赁所得个人所得税,适用税率为20%。财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

(3)已办理税务登记的纳税人,通常可以自开增值税专用发票,未办理税务登记的纳税人在缴纳增值税之后,亦可代开专用发票(个人也可以代开专票,出租不动产属于自然人可以代开专票的三种情形之一)。

(4)从实务中看,出租方通常有村民个人、村民委员会、村集体经济组织等,村民个人属于自然人,村集体经济组织属于企业,那么村委会属于啥?建筑施工企业能否套用28号公告提到的「依法无需办理税务登记的单位」,从而不以其开具的发票作为税前扣除凭证呢?

根据民法总则的规定,村委会属于基层群众性自治组织法人,根据《税务登记管理办法》第二条的规定,村委会不属于税务登记的除外情形,也就是说,村委会也应当办理税务登记,因此不能以收据入账,应由其自开或代开发票。

当然,如果你能跟乡政府和镇政府签租地合同,不用发票直接以收据入账是没问题的。

综上:合同相对人决定了取得发票的途径和纳税金额。

问题二:租的是什么地?

这个问题也很重要,因为涉及到城镇土地使用税和耕地占用税的问题。

(1)根据土地管理法的规定,我国的土地分成三类:农用地、建设用地和未利用地。农用地对应的是耕地占用税,征税范围内的建设用地对应的是城镇土地使用税。

(2)在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人,为耕地占用税的纳税人,应当依法缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额,各地不一,最低是每平米5元,最高是每平米50元,如果占用的是基本农田,还要加征50%。

耕地占用税采取一次性征收,交一次以后就不用交了,由于建筑企业占用农用地通常属于临时占地,在办理了临时占地手续,且在临时占地期满之日起一年内复垦经验收合格的,可以全额退还耕地占用税。

(3)城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,不属于上述范围内的土地,不缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税是按年缴纳,税额最低每平米0.6元,最高每米30元。

城镇土地使用税是由拥有土地使用权的单位或个人缴纳,也就是说通常由出租方缴纳,但是,特定情形下,承租人也有可能是纳税人,务必高度重视。

财税〔2017〕29号规定,在城镇土地使用税征税范围内,承租集体所有建设用地的,由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人,缴纳城镇土地使用税。

综上:搞清土地类别,提前谋划税负。

问题三:租地干什么用?

这个问题就比较简单一些,主要涉及到特定用途的土地租用可以免征增值税。

(1)财税〔2017〕58号规定第四条规定,纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产,免征增值税。

(2)财政部、国家税务总局公告2020年第2号第一条规定,纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产,免征增值税。

(3)以上两条的意思是说,无论是集体所有还是国有的农用地,只要承租方适用于农业生产的,均可免征增值税。

思考一个问题:免征增值税可以用收据入账吗?

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