购入房屋，你会记账吗？契税迟交有何后果？

这个账务处理是有瑕疵的。

01正确的账务处理

借：固定资产—房屋建筑物（含相关税费）

无形资产—土地使用权（含相关税费）

应交税费—应交增值税—进项税额

贷：银行存款

02 账务处理依据

1、依据会计准则要求，首先要考虑能否对支付价款在土地和地上建筑物之间进行合理分配。

根据《企业会计准则第6号——无形资产》解释和应用指南，企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，但下列情况除外。

（1）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

（2）企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法（如公允价值比例）在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当将其全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。

2、房屋建筑物和土地使用权的权益不同、摊销年限不同

（1）两者权益不同

根据《物权法》规定，不动产物权登记生效后，对房屋建筑物拥有所有权，是自物权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，没有使用年限的规定；对土地拥有用益物权，是他物权，依法享有占有、使用和收益的权利，无处分权，有使用年限的规定。

国家规定国有土地使用年限根据房屋使用性质而定：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

2、两者摊销时间不同

（1）对房屋建筑物的摊销，为减少纳税成本，财税处理会选择一致的预计净残值和折旧年限。一般情况下，折旧年限根据《企业所得税法实施条例》第六十条规定，选择最低折旧年限20年。

（2）土地使用权的摊销年限，会计和税法都按土地使用权证书中注明的使用年限。

2015年3月1日正式施行，国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。“不动产证”对使用年限进行了明确规定“起和止日期”和房屋取得价格。

03相关提醒

1、初始成本应包括相关税费

（1）印花税：购房合同按“产权转移书据”税目按合同所载金额为计税依据，税率为万分之五；权证按“权利许可证照”税目，每本5元。

总局在2016年4月25日视频会议有关政策口径解答：

第四，关于印花税计税依据问题

这次两部委下发的《通知》（注：财税〔2016〕43号）中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

（2）契税：计价依据为房屋买卖合同的总价款。

财税〔2016〕43号《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》第一条，计征契税的成交价格不含增值税。（自2016年5月1日起执行）

（3）除以上税金外，是否涉及行政事业性收费和政府性基金，具体办理以办理过程中的地方政策为准。

2、摊销时点和年限

根据《物权法》规定，不动产物权为登记物权，物权变动以登记生效。按剩余使用年限，在取得不动产权证的次月起计提折旧和摊销土地使用权。

3、契税纳税风险

（1）谨防未及时申报和缴纳的税务风险

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，在契税征收机关核定的期限内缴纳契税。

各省、自治区、直辖市人民政府依据契税暂行条例和实施细则制定了实施办法（报财政部和国家税务总局备案），因此各地征收机关“核定的期限”并不一样。

如《辽宁省地方税务局关于调整契税缴税期限的公告》（辽宁省地方税务局2013年第6号）规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在办理房地产权属证明前（时）缴纳契税。自纳税义务发生之日起，其缴税期限最长不得超过730天。

（2）谨防不能税前扣除的风险

需要提醒注意的是，辽宁省地方税务局《关于企业所得税若干税收政策问题的通知》（辽地税发〔2017〕11号）规定，企业购买房屋、土地，无论采取何种付款方式，只要没有办理产权变更手续，房屋折旧或土地摊销费用就不允许在税前扣除。