提前一次性收取数年房租，增值税和企业所得税应该如何处理？

一、问题分析

A公司是增值税一般纳税人，2024年初将一栋房产出租给B公司，合同约定自2024年1月1日起租赁期5年，约定2024年1月1日一次性向承租方收取210万元房屋租金，一次性开具发票，适用简易计税方法缴纳增值税。对于该笔收入，A公司将租赁收入对应的增值税和企业所得税分期均匀计入各年度。

二、诊断意见

增值税：A公司提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

企业所得税：A公司可以选择将210万元的租赁收入在租赁期5年内分期均匀计入相关年度。

三、处方建议

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务发生时间为，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

在这个案例中，出租人可以选择分期均匀确认收入的租金必须同时具备两个条件：

（1）合同或协议规定租赁期限为跨年度；

（2）租金为提前一次性支付。

最终结论：

对于增值税而言，A公司出租房产业务，应一次性缴纳增值税〔210÷（1+5%）〕×5%=10（万元）。

对于企业所得税来说，A公司既可以在2024年将收取的租赁收入全部确认为应税所得计算缴纳企业所得税，也可以选择在租赁期5年内分期均匀计入相关年度。因此，在计算A公司第1年的企业所得税时，可以选择将〔210÷（1+5%）〕÷5=40（万元）计入应纳税所得额。