农业企业IPO有关土地问题的关注要点

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所属分类:审计

对于农业企业IPO,有关土地和房产使用与建设的合规性,以及对持续生产经营的影响,将会成为监管机构关注的重点。2019年证监会发布的《首发业务若干问题解答(一)》(以下简称“IPO50条”),也是明确提及到了土地使用权是企业赖以生产发展的物质基础,同时从几个方面确定了审核的关注重点和审核的尺度。本文试图结合相关问答以及近期农业企业IPO的案例,对农业类企业IPO土地问题关注的要点开展研究。

一、有关土地租赁对持续经营的影响

对于农业企业多数存在承包或租赁土地,且在其上进行生产经营场所建造的情况,由于承包或租赁的年限和相关不确定性,势必会在一定程度上影响到公司的持续生产经营。笔者在此,结合IPO50条以及相关案例,对此进行相关研读。

根据IPO50条:“发行人生产经营用的主要房产系租赁上述土地上所建房产的,如存在不规范情形,原则上不构成发行上市障碍”,从该句话可理解拟上市公司主要生产经营场所为在租赁土地上的建造,在大原则上是被允许的。只是进一步说明了“保荐机构和发行人律师应就其是否对发行人持续经营构成重大影响发表明确意见。”同时,结合近期IPO审核的案例情况如下:

案例①:立华股份于2019年初上市,主要从事黄羽鸡及生猪的生产和销售。该公司及其子公司在承包、租赁土地上已建设的建(构)筑物,面积共约115万平方米,占公司生产经营用房总面积比例约为78%,主要用途为鸡棚、猪棚、鹅棚及养殖管理用房等。

案例②:湘佳牧业于2019年底通过了证监会的发审委审核,主要从事种禽繁育、家禽饲养和销售,禽类屠宰加工及销售,饲料、生物肥生产及销售。租赁和承包土地占总土地面积的83%。

综合以上,主要生产经营场所来自租赁,并不构成其IPO上市的重要障碍,但是需要结合未来续租或搬迁的情况,确保公司的持续经营能力不受到重大影响。

二、 有关土地和房产违法违规的情况

根据IPO50条,发行人存在使用或租赁使用集体建设用地、划拨地、农用地、耕地、基本农田及其上建造的房产等情形的,保荐机构和发行人律师应对其取得和使用是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续、有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见,说明具体理由和依据。

实践中有关土地和房屋违法违规的情况主要可概括如下几种情况。

1、与相关土地类型的法定使用范围不符:例如,对于集体建设用地,根据《中华人民共和国土地管理办法》(以下简称“《土地管理办法》”)2004年(主席令第28号),第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”(但在2019年修订后的土地管理办法,已经修改为只要本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意即可)。

部分公司存在不属于原集体建设用地使用范围,而使用集体建设用地的情况,可经过相关手续将其变更为国有建设用地,从而符合相关规定。

2、未取得土地使用证即开始建设使用,或未办理设施用地手续即建设使用。需要补办相关手续,采取一定的补救措施。

3、占用基本农田:根据《土地管理办法》“永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。”

因此,一般情况下需要通过退还的方式予以解决,如果是租赁占用了基本农田,一般是要退租并转让地上建筑物。

4、擅自改变建设用途:例如在立华股份的案例中,存在未按照批准的用地用途建设孵化厂。需要办理用途变更的补办手续,从而符合相关规定。

5、在尚未办理建设用地规划许可证、建设工程施工许可证或建筑工程施工许可证(简称三证),或未办妥设施用地手续的情况下开工的情况下施工建设,该种情况下需要及时进行补办。

6、未办理房屋租赁备案登记手续:,依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】11号)第四条的规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。也就是说存在一定的瑕疵,但未登记备案不能从实质上影响租赁的有效性。

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