个人出租房屋要交哪些税

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所属分类:纳税实务

一、增值税
(一)自然人
1.住房
应纳税额 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%
2.其他房屋
应纳税额 = 月租金收入/(1+5%) ×5%
其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。
(二)个体工商户
1.住房
应纳税额 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%
2.其他房屋
应纳税额 = 月租金收入/(1+5%) ×5%
如果个体工商户为一般纳税人:
应纳税额 = 月租金收入/(1+9%) ×9%,出租营改增前取得的房屋,可选择5%
2019年1月1日至2021年12月31日期间,个体工商户中的小规模纳税人合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,免征增值税,合计月销售额超过10万元,但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的,租赁房屋收入免征增值税。
依据:财税〔2016〕36号附件2,国家税务总局公告2019年第4号

二、城市维护建设税
城市维护建设税=增值税×(1%或5%或7%)
纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
个人免征增值税的,同时免征城市维护建设税。
2019年1月1日起减半征收(除个体工商户为一般纳税人外)
依据:《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,财税〔2019〕13号

三、教育费附加
教育费附加 =增值税×3%,2019年1月1日起减半征收(除个体工商户为一般纳税人外)。
免征教育费附加。
自2016年2月1日起,按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人,免征教育费附加(包括个体一般纳税人)。
依据:国务院令第448号,财税〔2019〕13号财税〔2016〕12号

四、地方教育附加
地方教育附加 =增值税×2%,2019年1月1日起减半征收(除个体工商户为一般纳税人外)。
自2016年2月1日起,按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人,免征地方教育附加(包括个体一般纳税人)。
依据:财税〔2019〕13号,财综〔2010〕98号财税〔2016〕12号

五、房产税
(一)住房
按4%:房产税=不含增值税的租金收入(即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税)×4% (2019年1月1日起减半征收,除个体工商户为一般纳税人外。)
(二)其他房屋
按12%:房产税=不含增值税的租金收入(即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税)×12% (2019年1月1日起减半征收,除个体工商户为一般纳税人外。)
备注:出租房产在合同中规定免租期,不属于视同销售服务,不需要交增值税、印花税和个人所得税,但是需要按照房产余值缴纳房产税。
依据:《中华人民共和国房产税暂行条例》,财税〔2016〕43号财税〔2010〕121号财税〔2000〕125号财税〔2018〕24号,财税〔2019〕13号

六、城镇土地使用税
(一)住房
个人出租住房,免征城镇土地使用税;
(二)其他房屋
城镇土地使用税 = 每平方米土地年税额÷12×占地面积,2019年1月1日起减半征收。
土地使用税每平方米年税额如下:大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府,在规定的税额幅度内,确定所辖地区的适用税额幅度。
依据:《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,财税〔2008〕24号,财税〔2019〕13号

七、印花税
(一)住房
对个人出租住房签订的租赁合同,免征印花税;
(二)其他房屋
税目财产租赁合同,由立合同人按租赁金额千分之一贴花,税额不足一元的按一元贴花。
印花税 = 租赁合同总金额×0.001,2019年1月1日起减半征收。
依据:《中华人民共和国印花税暂行条例》,财税〔2019〕13号,财税〔2008〕24号

八、个人所得税
个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。
财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。
每次收入不超过四千元,减除费用八百元,即应纳个人所得税=(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元)×税率;
每次收入四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额,即应纳个人所得税=(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)×(1-20%)×税率。
备注:
(1)修缮费每月最高可扣除800元,不足800元的按实际修缮费用扣除,超过800元一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。
(2)个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
(2)个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,凭房屋租赁合同和合法支付凭据扣除,在计算转租所得时予以扣除。
(3)“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”,统称相关税费,不含增值税。
(4)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。
(5)如果各项税费由租赁方承担的,则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”,应以此作为计算依据。
(6)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。
(7)纳税人取得财产租赁所得,按月或者按次计算个人所得税,有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。
依据:《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条,《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,国税发〔1994〕89号,国税函〔2009〕639号,财税〔2016〕43号财税〔2000〕125号,财税〔2008〕24号

第三部分 案例分析

自然人苏某拥有多处房产,房产原值合计6800万元,2019年发生如下业务,已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%,不考虑其他涉税事项,请就下列业务分别列示苏某房屋等租赁业务相关税费处理(为简化计算,不考虑城镇土地使用税)。本案例编写由吴周顺编写。

一、其他个人出租住房
业务1:2019年1月1日将一处原值200万元的住房(2010年购入)出租给吴某等人,双方签订租赁合同,租期3年,承租方1月8日一次性支付3年租金18万元。
解析:
(一)增值税
其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的,其租金可在租赁期内平均分摊,分摊后月租金收入不超过10万元的,免征增值税。(注意:除其他个人外,一次性收取的租金不分摊计算)
18/3/12=0.5万元/月﹤10万元/月,免征增值税。随征的附加税费同时减免。
【政策依据】:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件2)、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第16号)、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(2019年第4号)。

(二)房产税
房产税实行按年计算,分期缴纳的征收办法。对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税,但如果免征增值税的,确定房产税计税依据时,租金收入不扣减增值税额。
2019年房产税:18/3×4%=0.24万元,叠加享受减税优惠0.24×50%=0.12万元。
【政策依据】《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第5号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)。

(三 )印花税
个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
业务1,免征印花税。
【政策依据】《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)

(四)个人所得税
税目为财产租赁所得,按次征收,以一个月内取得收入为一次。个人出租住房收取租金按20%税率减按10%征收。应税所得额=收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用-税法规定的费用扣除标准。
2019年个人所得税:[(18/3/12-0.12/12)×(1-20%)×10%] ×12=0.4704万元。
【政策依据】《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)。

二、其他个人出租商铺
业务2:2019年5月1日将原值800万元的经营用房出租,双方签订合同规定租期3年,按市场价每月收取租金收入1万元。
解析:
(一)增值税
个人出租不动产(不含住房)按照5%的征收率计算应纳税额;月租金收入不超过10万的,免征增值税。
每月增值税,1万元/月<10万元/月,免征增值税。随征的附加税费同时减免。
【政策依据】:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件2)、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第16号)、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(2019年第4号)。

(二)房产税
房产税实行按年计算,分期缴纳的征收办法。对个人出租不动产(不含住房)按12%税率征收房产税;2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人减按50%征收。1~4月未出租按1.2%征税,则:
1~4月每月房产税:800×(1-30%)×1.2%=6.72/12=0.56万元,叠加享受减税优惠0.56×50%=0.28万元;
5~12月每月房产税:1×12%=0.12万元,叠加享受减税优惠0.12×50%=0.06万元。
2019年应纳房产税:0.28×4+0.06×8=1.6万元。
【政策依据】
《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第5号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)。

(三)印花税
印花税,个人出租、承租住房以外的房产,签订的租赁合同要按规定依1‰征收印花税。合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据;未分开注明的,以合同所载金额为计税依据;2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人减按50%征收。
优惠前应纳印花税1×12×3×1‰=0.036万元,叠加享受减税优惠0.036×50%=0.018万元,实际应纳印花税0.018万元。
【政策依据】中华人民共和国印花税暂行条例、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)。

(四)个人所得税
税目:财产租赁所得,按次征收,以一个月内取得收入为一次。
5~12月每月个人所得税:(1-已缴房产税0.06-减已交印花税0.018/36)×(1-20%)×20%=0.15032万元。
2019年个人所得税:0.15032×8=1.20256万元。
【政策依据】《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)。

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