泰禾集团的困境与曙光

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昨天,东方金诚国际信用评估有限公司对泰禾集团2016年发行的两只债券进行评级并发布评级报告,从中可以看出泰禾集团的困境与曙光。

一、不愿公布合同销售数据的泰禾,此次通过东方金诚国际的评估报告展示了2016-2018年度的销售数据。2016年合同销售金额 213 亿元,2018年合同销售金额 824 亿元,2019年合同销售金额 929.36 亿元,其中,权益销售金额大体占到总额的78%左右。应该说,这一销售数据低于投资人的预期。

二、货值情况。

(一)在建货值。截至 2018 年末,公司在建项目剩余可售面积 1148.40 万平方米,其中权益剩余可售面积为 896.74 万平方米,(根据前文披露:已销售面积 675.24 万平方米,权益已售面积 538.15 万平方米,销售比例 37.03%,累计合同销售额为 1704.92 亿 元,平均合同销售均价 25249.10 元/平方米),由此可以推算,在建可售货值金额大约是2900亿元。

(二)拟建货值。截至 2018 年末,公司拟建项目合计 16 个,业态以住宅为主,商业为辅,其中权益规划建筑面积为 337.27 万平方米,总可售面积为 429.41万平方米,据此可以大概推算,拟建货值金额大约为:2900*429.41/1148.4*0.6=650亿元。(由于楼面地价较低,销售价格相应调低40%)

(三)合计未售货值。截至 2018 年末,650+2900=3550亿元。

(四)未结转货值情况。2016、2017、2018年合同销售金额分别为:212、824、929亿元,2016、2017、2018年结算金额分别为:205、231、296亿元,由此计算,尚未结算金额为1233亿元。

小结:截至 2018 年末,简单粗暴计算:净利率8%,权益占比78%,公司未来可实现净利润:(3550+1233)*8%*78%=298亿元。

这些都是按照最保守的指标进行估计。注意,是净利润!!!

三、泰禾目前的困扰

(一)建设进度、施工进度缓慢。由于泰禾的项目主要定位高端,打造品牌,追求质量,使得项目施工进展缓慢。

(二)银行付款缓慢。泰禾已售房地产项目回款速度仍处于较低水平,主要因为公司部分项目进度无法达到银行发放购房按揭贷款要求。

(三)泰禾销售相对迟缓。由于泰禾的客户人群主要是改善型需求人群,刚需较少,导致销售相对迟缓。

(四)在建项目仍需大量投入。截至 2018 年末,公司在建项目预计总投资 2841.29 亿元,已累计投资 1661.91 亿元,未来还需投资 1179.39 亿元,2019 年、2020 年、2021 年、2022 年及以后房地产在建项目计划投资额分别为 365.98 亿元、317.72 亿元、266.30 亿元和 229.39 亿元;

(五)规模扩张期,资金链紧绷。公司属于规模扩张阶段,2016年公司大量拿地,为此大量举债,2019年将会有接近600亿元有息负债需要偿还。在销售回款较为缓慢的情况下,公司通过出售项目股权、借新还旧、贷款展期、销售回款等多种方式归还借款,到目前没有发生违约或者逾期。

四、泰禾的优势

(一)产品力。公司目前已形成了住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等完整的产品线,除了高端改善型“院子系”产品外,还推出了“大院系”、“小院系”、“府系”和“园系”等多条差异化产品线。其 中“院子系”为新中式院落别墅,品牌知名度和影响力较高。

截至 2018 年末,公司房地产已完工项目总投资额 783.76 亿元,总建筑面积 644.17 万平方米,总可售面积 502.60 万平方米,累计已销售 495.80 万平方米,累计销售金额 1037.04 亿元,剩余可售面积 6.80 万平方米,销售比例达 98.65%,由此可见,泰禾的项目完工之后,基本能够实现全销,不存在滞销现象。

(二)泰禾的高毛利。

泰禾的项目多是定位高端,市场影响力较大。2018年房地产开发业务毛利率为 30.55%。2019 年 1~3 月,为了促销回款,加大销售提成,公司实现营业收入 74.54 亿元,毛利润 20.21 亿元,毛利率 27.11%,有所下滑。

(三)拿地成本相对低廉

公司自2016 年开始避免招拍挂高价获取土地,主要通过股权收购方式获取土地以降低土地获取成本。2018年在建项目平均楼面地价为 3487.66元/平方米。2018年拟建项目平均楼面地价 1461.74 元/平方米。并且这些地块均分布在一二线城市,房价稳定性相对强。

(四)股价唯一低于净资产

对于地产公司而言,我认为用市净率最为合适,市盈率不是很适合。在众多地产公司中,由于市场的忧惧,股价极度低迷,是唯一一支股价低于净资产的股票。

2019年是泰禾最为关键的一年,也是跨坎爬坡之年。公司近年加大杠杆,规模扩张,负债还款叠加建设支出非常集中。另一方面,2017--2018年度的合同销售尚未到账的银行款项会陆续发放到公司账户,将缓解资金之渴。二是公司加大销售力度,出售项目股权,促进资金回笼。

今年的黄其森,应该是非常煎熬的一年,也是人生感悟最深的一年。银行信贷的收缩、内部管理的缺陷、高管人员的离职、有息负债的压力、存货周转的缓慢,都会让其思考良多。

高收益,从来都是伴随高风险;

世间之事,概莫如此。

无论是实业,还是投资。

倘若辗转腾挪,顺利度过,那么,未来将会是雨过天晴

作者:红梅投资
链接:https://xueqiu.com/9135547709/128209047
来源:雪球
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